6月19日的时候，媒体曝出94岁的李嘉诚现身广州，洽谈一宗合景泰富集团与龙光集团在香港开发的住宅项目。

众所周知，龙光集团的大本营在深圳，广州则是合景泰富的总部所在。李超人专程跑到广州，自然是与合景的孔家三兄弟谈判。

(相关资料图)

▲合景泰富集团在珠江新城的总部大楼。

从目前公开的信息来看，这次谈判双方显然是谈崩了，甚至不欢而散。而在内地媒体报道中普遍用了李嘉诚“打劫”、“夺食”、“围猎”等字眼来说这件事，这反向说明了李嘉诚平时确实对媒体们充值少了，才会被这样尬黑。

▲这类标题都是媒体为了博人眼球而尬黑。

我们要知道，李嘉诚属于纯粹的商人，关键词是 纯粹 ，那就是无利不起早，有利可图才会90多岁了还亲自杀到广州跟人谈判。如果这项目是个垃圾项目，无利可图，李嘉诚还跟你谈个锤子，浪费时间。

▲利益最大化，就是李嘉诚的经商哲学。

今天我们就来说说，李嘉诚“打劫”内地房企这件事。

凯玥是难得的优质项目

这笔收购案说起来并不复杂。在2017年的时候，龙光地产与合景泰富联合体以总价约169亿港元拍下了香港鸭脷洲利南道住宅地块，也就是如今的香港凯玥（The Corniche）项目。

▲当年两家开发商举行了隆重的开工仪式。

经过近6年的开发，凯玥被打造成了香港少有的公建化外立面的 板式 住宅。与香港众多的塔楼相比，凯玥更为纯粹，为南北通透的板楼，仅有295套。

▲凯玥是香港少有的一线海景板式豪宅。

我们可以简单研判一下凯玥的价值。香港的特点是 人多地少 ，更何况是一线海景的稀缺土地。凯玥所处的地段是香港岛南端的鸭脷洲，本身就是一个小岛，岛上为海景 豪宅聚集区 。

▲香港的刚需根本没资格看海。

因此，走顶级豪宅路线的凯玥，一套房总价1亿港元以上，67.3万平方英尺的总销售面积，5万港元/平方英尺的单价，市场给项目估值300亿港元是合理的，毕竟你卖的是给有钱人，穷人也不会看这里的房子。

▲有钱人对豪宅始终有需求。

香港楼盘成本最高的是土地，建安成本几乎可以忽略不计，我们把凯玥的地价、建安成本、税费、杂项费用加在一起，满打满算250亿港元好了，利润还能有50亿港元。

再加上香港楼市跟内地完全不同。香港庞大的人口基数，一年到头没几个新盘推售， 供求关系 始终 倒挂 。这就是为何，龙光、合景两家房企均把凯玥项目作为自己手上最优质的项目。

欠债还钱天经地义

当初，龙光和合景用169亿港元的代价获取了该地块，两大房企之所以如此的豪气，就是靠 快周转 ，玩的就是现金流，俗称“拆东墙，补西墙”。

他们花费169亿港元拿地，随后又以该项目为抵押，向汇丰、渣打等外资银行借了102亿港元。

这102亿港元，当然不会全部用于这个项目本身，而是被两家开发商挪去其他地方继续拿地、盖楼、卖房。只要把钱滚动起来，一个凯玥项目的资金，可以多拿几块地了。

然而，随着龙光、合景两家公司的美元债相继违约，导致房企的信用出现污点，外资银行一看这两家房企的境况，慌得一批，当然希望快点收回当初借出去的102亿港元。

欠债还钱 ， 天经地义 。可是两家房企要是能还上钱，美元债能违约吗？那银行就只能找其他接盘侠来接手这笔102亿港元的债权，谁能给了这102亿港元，谁就获得凯玥项目的抵押和债权。

此时，李嘉诚找上门来说长江实业可以接手，银行当然开心，自己能收回借出去的钱了。

这是银行的纯商业行为，即使没有李嘉诚，来个王嘉诚、周嘉诚，只要愿意支付这102亿港元，银行就愿意给出抵押物凯玥。

李嘉诚的生意哲学

那么问题就来了，为何李嘉诚收购这笔债权，会让另外两家房企如此跳脚呢？

原因就是，李嘉诚一旦收购了这笔债权，就会成为两家房企在该项目上的最大债权人，然后要求两家房企 还钱 ！

你们不能给这102亿港元，我长江实业作为最大债权人，就要发起债权变股权的收购，也就是 原价接盘 凯玥项目。

由于，项目现在不是土地而已经是楼盘了，可以立即销售。马上产生现金流。李嘉诚不存在缴纳169亿港元土地款的情形，他实际上只需要出102亿港元，剩下的钱等凯玥项目慢慢销售回款就行。

那么对比另外两家房企169亿港元撬动300亿项目，李嘉诚只花了102亿就撬动了该项目， 出钱更少 ，收益没区别，还没有利息成本，简直血赚！

对于龙光、合景两家公司来说，他们当年花的169亿港元，经过了6年时间，产生了各种利息成本，即使按照每年5%的利息成本，这6年来利息就有约50亿港元。

如果被清退出局，他们拿回169亿港元本金，那利息呢？纯亏利息，亏的可就是两家房企的债权人利益了。债权人借钱给两家房企几年，一分钱利息拿不到，自然不可能同意两家房企的债务重组方案。

这就是，两家房企如今拼命抵抗的核心原因。李嘉诚这一手抄底，几乎把两家房企直接打到“断气”了。

写在最后

这就是为何明哥说李嘉诚是纯粹的商人，相当纯粹。这笔收购属于正常的商业收购，既不违法又不违规，合理利用了商业规则，但就是能 “趁你病，要你命” ，因为你亏的，就是我赚的。

此案堪称李嘉诚式收购的经典教学，让你看到一个94岁老头如何利用资本大杀四方的。商业的本质就是这么残酷，那些被收购的一方，早知今日，何必当初呢！